در تمامی قراردادهای ملکی اعم از خرید و فروش، اجاره، پیش فروش و همچنین مشارکت در ساخت، همیشه مجموعه ای از تعهدات متقابل وجود دارد که دو طرف بر عهده گرفته اند و ملزم به اجرای آن هستند. اگر هر یک از دو طرف از اجرای تعهدات خویش استنکاف نمایند، کسی که به نفع او تعهدی شده است می تواند از دادگاه الزام متعهد را به انجام تعهد ناشی از قرارداد مطالبه نماید.
بنابراین دعوا الزام به انجام تعهد، یک عنوان کلی است و شامل هر گونه تعهد قراردادی است و طیف وسیعی از تعهدات را در بر می گیرد. البته از آنجا که الزام به برخی تعهدات ناشی از قراردادهای ملکی، مانند تنظیم سند یا گرفتن پایان کار دارای احکام خاصی است، به صورت جداگانه در مطالب بعدی به آنها پرداخته خواهد شد.
در این دعوا کسی که تعهدی را بر عهده گرفته است، متعهد است و دادخواست بایستی به طرفیت ایشان به عنوان خوانده اقامه شود و کسانی که از این تعهدات نفع و سود می برند، متعهدُله نامیده می شود که به عنوان خواهان بایستی دادخواست را تقدیم کند.
در ضمن باید بدانیم که در دعوای الزام به ایفای تعهد، اگر تعهد مرتبط با املاک باشد، در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می شود. پس از قطعیت رای اجراییه صادر و به محکوم علیه ابلاغ می شود تا نسبت به اجرای حکم، اقدام نماید. اگر متعهد به تعهد خود عمل نکند، اقتضای لزوم قراردادها اینست که کسی که تعهد به نفع او شده، بتواند متعهد را به اجرای تعهد وادار نماید. در نهایت اگر اجبار متعهد ممکن نشد، متعهدله می تواند به خرج خود تعهد را انجام داده و هزینه انجام تعهد را مطالبه نماید. در صورتیکه اجرای تعهد برای او مقدور نبود، می تواند از طریق نفر سومی تعهد را انجام دهد. در صورتیکه تعهد از طریق نفر سوم هم امکان پذیر نباشد، کسی که تعهد به نفع او شده می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید.
در تعهداتی که زمان انجام آن تعیین نشده، یکی از شرایط برای دادخواست الزام به ایفای تعهد، آنست که کسی تعهد به نفع شده، الزام به ایفای تعهد را از متعهد، مطالبه نماید. هر چند تقدیم دادخواست الزام، نوعی مطالبه است. اما به احتیاط نزدیک تر آنست که این کار قبلاً به وسیله اظهارنامه رسمی انجام شود.
اسبابی وجود دارد که موجب از بین رفتن تعهد می شود و به این دلیل، این دعوا بی وجه می شود. از جمله این موارد می توان به ابراء، تبدیل تعهد و تهاتر اشاره نمود.
ممکن است به خاطر عدم انجام تعهدات از سوی متعهد خسارت هایی به ذی نفع وارد شود. در اینصورت او حق دارد، ضمن تقدیم دادخواست الزام به ایفای تعهد و یا به صورت مستقل، جبران خسارت ناشی از تاخیر انجام تعهد یا عدم انجام آن را که به علت تقصیر خوانده به او وارد شده است، بخواهد. در اینصورت دادگاه میزان خسارت را پس از رسیدگی، ضمن رعایت قانون، با جلب نظر کارشناس، تعیین کرده و ضمن حکم راجع به اصل دعوا یا به طور مستقل و جداگانه، خوانده را به پرداخت خسارت ملزم می نماید. در صورتی که قرارداد خاصی راجع به خسارت، میان دو طرف منعقد شده باشد، برابر آن رفتار خواهد شد. در غیر اینصورت با توجه به نوع و ماهیت تعهد، نحوه جبران خسارت تعیین می شود.
در صورتیکه در قرارداد، مبلغی به عنوان خسارت عدم انجام تعهد، تعیین شده باشد، در اینکه متعهدله می تواند به صورت همزمان اجرای تعهد و نیز خسارت عدم اجرای تعهد را مطالبه کند، بین قضات محترم اختلاف نظر است. البته امکان مطالبه نمودن همزمان اجرای تعهد اصلی و خسارت تاخیر در اجرای تعهد، وجود دارد.
پایان پیام/
